不動産投資ローンを活用してマンション経営

少ない手元資金からローンを利用して大きな資産であるマンションを運用する事ができます。
いわゆる「レバレッジ」を利かせてマンション投資を行うことです。ローンを利用して投資をすることで不安を持つ方もいるでしょう。しかしマンションなど不動産は高額な資産ですからほとんどの方がローンを利用します。そこで本稿では効果的にレバレッジを利かせてのマンション経営についてまとめてみました。

目次

1. 不動産投資ローン
2. レバレッジ効果の高いマンション選び
3. 不動産投資ローンの注意点
4. まとめ

1.不動産投資ローン

住宅ローンは本人の居住が前提で、当初から賃貸目的で利用することはできませんが不動産投資ローンは賃貸での運用を目的とした購入の場合に利用できます。
不動産投資ローンも居住用の住宅ローンと同様の審査がありますが、住宅ローンと比較すると多少審査が厳しいようで金利も少し高くなります。また、不動産投資ローンに取り組む金融機関も限られます。
しかし、居住用の住宅ローンと同様に金融機関の審査基準に合えば融資を受けることができます。
また、融資物件の担保価値についての審査もありますが、分譲マンションの場合は立地がしっかりしていますし、建物が鉄筋コンクリートですので耐久性も高いため担保価値については問題ないでしょう。

2.レバレッジ効果の高いマンション選び

不動産投資ローンと言うレバレッジを掛けての投資ですからリスクについても頭に入れておかないとなりません。不動産投資ローンは長期となる為、過去の実績より将来に渡る収益性や資産価値増大の可能性を考慮して物件を選びましょう。高い利回りを謳い文句とする安いアパートなどには注意が必要です。
ローンの場合は建物部分については金利を経費計上できますので、レバレッジを利かすのであれば、
将来性の高いエリアで安定的に賃貸需要のある物件が適しているようです。
新築の分譲マンションであれば建物の耐久性は問題なく、立地条件を間違わなければ安定的に賃貸需要があります。
したがって、主要都市の中心部や人気のエリア、主要路線の駅近くの分譲マンションであれば安心できるでしょう。
不動産投資ローンを利用の場合は当然ローンの返済がありますから、表面的な利回りを気にしがちですが、何より大切なことは建物などにトラブルが無く長期にわたり安定的に賃貸収入を得ることができる物件を選択することではないでしょうか。

3.不動産投資ローンの注意点

不動産投資ローンの利用にあたり注意すべきリスクについてまとめておきます。
代表的なものとしては以下のようなリスクがあります。

3-1　空室リスク

分譲マンションであれば立地や耐久性も良いのでよほど周辺相場からかけ離れた家賃設定で無い限り空室が長く続くことはまれです。管理がしっかりしていれば築年数が古くなっても安定して家賃収入が見込めます。しかし、賃貸人の入れ替わりで2～3ヶ月程度の空室が出ることもあるので注意しておくべきです。

3-2　金利上昇リスク

不動産投資ローンを利用の場合、金利の低い変動金利で組むケースが多いですが長く続く低金利も上昇の可能性は否定できません。変動金利の返済額は金利に関わらず5年据え置きで5年毎の見直しとなっています。見直しの時点で金利が上昇していれば返済額も上がることとなります。
ただし、それまでの返済額の1.25倍までと制限がありますので多少安心できます。

3-3　値下がりリスク

マンションなどの不動産価格は景気や需要と供給などに左右されます。経済状況の良い時は価格も安定的で中古マンションが値上がりすることもありますが、景気が悪くなったり所有するマンションの立地エリアの人気が落ちたりすると需要が減り値下がりすることもあります。また、マンションは建物部分の価値が大きい為、経年による減価が進みます。

3-4　換金性のリスク

預貯金や株式、投資信託等の金融商品と比べると換金性は落ちます。しかし、区分所有のマンションであれば、アパートやマンション1棟の売却と比較すると流動性は高い。
また、売却時はローンの残債を抹消する必要がありますので、売却価格がローンの残債を下回っていれば売却資金でローンを返済できません。

4.まとめ

以上、見てきたように不動産投資ローンを利用すれば少ない自己資金から効率よく不動産投資を行うことができます。反面、空室のリスクや値下がりのリスクもありますので返済計画には注意しましょう。
したがって、マンション購入時は長期的視野で立地や家賃設定、返済期間などの事業計画を立て、不動産投資ローンをうまく活用してマンション経営をしましょう。