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MANSION COLUMNマンション購入ガイド

初めてのマンション経営の疑問点 Q&A

マンション投資

Q マンション経営を始めるのに条件はありますか?

A 特にはありません。マンションを購入できる資金やローンが組める収入があれば誰でも始められます。

Q マンションを他人に貸すとなると入居者の募集や購入後の管理はどうするのですか?

A 分譲マンションの販売会社やマンションが立地する地域の不動産業者や全国チェーンの不動産業者などが賃借人の募集から家賃回収やトラブルへの対応などのいわゆる『賃貸管理』を行っています。賃貸管理料名目の費用は発生しますが、専門業者に任せることで様々なサポートを受けられます。

Q マンション経営はどんな方がしているのですか?

A マンション経営は様々な方が行っています。若いサラリーマンやOL、公務員の方から中高年、退職後の高齢者の方まで幅広い方がされています。
不動産投資ローンを組んで将来の年金対策としてや高齢者の方は相続税対策として始めるなど目的も様々です。

Q マンションが古くなると入居者が決まらないことはないですか?

A 分譲マンションの場合は新築時に30年後までの長期修繕計画が作られており計画的に建物の修繕や補修が行われます。
さらに、マンションは鉄筋コンクリートですから木造のアパートなどと比べて耐用年数も長いため室内を綺麗に保ち、家賃設定を周辺の新築相場などと比較して安ければ入居者は決まります。
また、分譲マンションは一般的に国土交通大臣に登録した管理会社が管理しています。
そのようなしっかり管理されているマンションであれば入居を希望する方の需要も保たれます。

Q マンションが古くなると家賃が安くなりますか?

A 家賃は『構造』『立地』『築年数』『間取り』などの要因に左右されます。
同じような立地、築年数、間取りであっても木造より鉄筋の方が高くなります。構造も同じであれば築年数の浅い物件のほうが選ばれ易くなります。
したがって、古くなると周辺のより築年数の浅い物件の相場の影響を受けます。
また、立地条件の変化、例えば再開発や駅の新設、スーパーなどの利便施設の新設、撤退などによって利便性が変化した場合や経済状況などにも家賃設定は影響を受けます。

Q マンションが古くなると値下がりしますか?

A 上記の家賃と同様立地条件の変化や景気動向など様々な要因から影響を受けます。
しかしマンションの建物自体は経年により資産価値は減価していきます。
したがって、将来性のある立地で建物の管理がしっかりしている分譲マンションを選ぶことが大切です。

Q 金利が低い住宅ローンでマンション経営ができますか?

A できません。住宅ローンは原則自宅用でマンション経営は事業となりますので利用できません。
代わりに金融機関では不動産投資ローンを準備しています。
住宅ローンと比較すると金利は高くなりますが、家賃収入を得ることができますし、建物価格に相当する借入れ額の金利を経費計上できます。
他に減価償却費などの経費を加え赤字が発生した場合は本業の収入との損益通算により所得税・住民税の節税をすることも可能です。

Q 今後の人口減少でも借り手を確保できますか?

A 我が国は少子高齢化が進み将来の人口減少が予測されます。現在の大都市と地方のように今後は都市部においても利便性の良い場所と郊外の二極化が進むと予想されています。
また、世帯人数の更なる減少が予想されますので、都市部の便利の良い立地の分譲マンションは間取りもコンパクトで合理的なので幅広い層からの需要が見込まれます。

Q ローンを利用してのマンション経営はリスクが大きいのではないですか?

A ローンを利用の場合は、金利の上昇や空室時の支払い、家賃の下落などのリスクが予測されます。
この様なリスクを予め念頭に置きながら、無理の無い返済計画でローンを組むことが大切です。
また、ローン利用による節税効果などが薄れてきたら繰上返済をするなどして早めに完済するようにしましょう。ローンの完済の目処が付けば余裕資金で更なる投資や老後の資金に充当することができます。

Q ローンの金利が上昇する可能性は無いですか?

A 変動金利の場合支払額は5年間固定で6年目に支払いが変動しますが、金利が上昇した場合でも以前の支払額の1.25倍までと上限が決められております。
しかし、金利上昇リスクに備え繰上返済などの準備はかもしれません。

Q ローンを利用してマンション経営をすると住宅ローン減税が受けられますか?

A 住宅ローン減税は一定の要件を満たす居住用の住宅を購入した場合に受けられますが、第三者への賃貸を目的としたマンション経営のローンには適用できません。
その代わり、マンションの建物価格を上限として借入額の金利については経費計上できます。
結果的に所得税・住民税の節税は可能ですが、その効果は一時的であるためマンション経営の目的としては節税よりも長期的な安定収入の確保や相続税対策などに重きを置いた方が良いでしょう。

Q マンション経営は本当に『長期安定収入』を得られますか?

A マンションを含む不動産投資全てが『長期安定収入』を得られるわけではありません。『長期安定収入』を得る要件としては、『立地が良い』『建物が頑丈である』『管理がしっかりしている』『セキュリティが良い』などが挙げられます。そのような点において分譲マンションは他の不動産投資と比べて優位性があります。
しかし、長期安定的に収入を得るためには入居者の募集や家賃設定をしっかり行う管理会社をパートナーにすることもリスクや負担を抑えるためには大切ではないでしょうか。

マンション投資の収支

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