マンションへの買い替えを実現する3つの手順を解説

家族構成の変化や転勤、移住、住まいの老朽化など様々な理由により今後、多くの人が買い替えを検討することになるかもしれません。
90年代後半から始まった都心回帰の動きは昨今の少子高齢化や都市部と郊外の二極分化などによりかなり定着した感があります。
中古マンションから新築マンションをはじめ、一戸建てから新築マンションというケースも非常に多くなっています。
しかし、いざ買い替えとなると今の自宅をどうやって売却して、新居の購入はどうするのかなど考えないといけないことが多くあります。
そこで、今回は買い替えをスムーズに行う為の方法や手順についてなど説明します。
まず住まいの買い替えの方法としては、現在の住まいを売るタイミングによって大きく次の三つのパターンに分けられます。
一つ目は現在の住まいをまず売る「売り先行パターン」、二つ目は 新居に引っ越してから現在の住まいを売る「買い先行パターン」 、三つ目は 自宅の売却と新居の購入を同時に進める「同時進行パターン」 です。
ご自身や家族の事情、資金内容、住み替えたい物件などによりいずれかを選択することとなります。
それぞれのパターンについてメリット・デメリットなどを説明していきます。

目次

1.　売り先行パターン　　
2.　買い先行パターン
3.　同時進行パターン
4.　まとめ

1．売り先行パターン

まずは自宅を売却し、売却資金を確定させてから新居を探します。購入予定の新居が決まっていない場合は、確実で安心できる方法です。

メリット

自宅の売却資金が確定しているので、新居の購入計画が立てやすい。
まず売却を優先するため、余裕を持って売却活動ができる。

デメリット

売却を先行させる為、新居への引っ越しまでの間、一旦仮住まいを必要とする可能性が高い。
自宅はあるので売却に時間を掛け過ぎたり、売却時期に合わせる為、新居の購入を急いでしまう可能性もあります。

以下は売り先行パターンの場合の手順です。

2．買い先行パターン

はじめに新居を購入してから自宅を売却する方法です。新しい住まいを余裕を持って探せるほか、仮住まいの必要もありません。

メリット

まず新居の購入を優先させる為、余裕を持って物件を探せる。
新居を購入してから売却するため、仮住まいの必要がない。
新居に移ってから売却するので、リフォームなどにより付加価値を付けて売却することも可能。

デメリット

新居の購入時に売却資金の充当ができない。
自宅の住宅ローンが残っている場合、売却まで一時的に二重ローンとなる。

以下は買い先行パターンの場合の手順です。

3．同時進行パターン

新居を決めて、自宅の売却と購入同時に進め売却資金を購入資金に充当する方法です。この場合、自宅が売れなければ購入できませんので、購入者だけでなく、新居の売主にもリスクが生じますので売却期間や売却価格などに一定の条件を付けた買換え特約を結ぶ必要があります。
しかし、売主や販売会社、新居となる物件、又は売却する物件等によっては特約を認めてもらえないことも良くあります。特に地方においては特約を認めていないケースの方が多いようです。
また、特約が認められた場合でも周辺相場よりも低い最低売却価格や買取保証となることもあります。

メリット

新居の購入と自宅の売却を同時に進めるため、売却資金を購入代金に充当できる。

デメリット

自宅の売却が思うように進まない場合は買い替えを断念したり、低い価格で売却しなければならないこともある。
買い替え特約に応じてもらえない場合もある。
新居の入居と売却の時期が合わず、仮住まいが必要な場合がある。

以下は同時進行パターンの場合の手順です。

4．まとめ

以上、三つの代表的な買い替えのパターンについて説明致しましたが、それぞれメリット・デメリットがあります。
資金や現在の自宅、住宅ローンの有無などにより買い替えのタイミングや方法は様々です。
また、現在の自宅がマンションであれば賃貸に出して家賃収入を得るという選択肢もあります。
中古の一戸建ては賃貸に出すと様々な修繕費が所有者の負担のため、お勧めはできません。また、余程立地条件が良くない限りマンションほどの家賃収入を得ることは難しいかもしれません。
買換えは現在、持家や分譲マンションにお住まいの方には、誰にでもいつか訪れる可能性があります。
その時に慌てることなくしっかりと自分に合った方法を見つけましょう。