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MANSION COLUMNマンション購入ガイド

不動産投資「マンション」と「アパート」の違いを比較

都市風景

不動産投資を検討する場合、マンション(区分所有)とアパート(1棟)のどちら良いのか比較されることが多いようです。不動産投資という点では似ていても商品そのものはかなり違いがあります。よって、本稿ではこの二つについて比較検討してみます。ここでいうマンションは区分所有の分譲マンションを想定しています。

目次

1. 投資額
2. 構造及び耐用年数
3. 維持・修繕費
4. 利回り及び空室リスク
5. 居住性
6. 資産価値及び売却
7. まとめ

1.投資額

一般的に区分所有マンション1室とアパート1棟では投資額が大きく異なります。アパートの場合は土地を自分一人で所有しますが、マンションの場合は共有持ち分となりますのでアパートの方が投資額が大きくなります。また、入居者の安定的な確保の為には立地条件が良くないといけませんので、土地代が高くなりがちです。
なお、土地は減価償却費の計上ができなく、土地購入に係る借入金についてもその利息は経費計上できませんので、土地費用がかさむと経費計上が投資額に対する割合として低くなります。

2.構造及び耐用年数

マンションの構造は鉄筋コンクリート造(RC)又は鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)で、法定耐用年数はどちらも47年です。この場合の耐用年数は実際の物理的な耐用年数ではなく、法で定められた建物の償却期間のことです。
アパートの構造は木造やプレハブ造、鉄骨造が一般的で、構造により耐用年数は細かく分かれています。
木造は22年、鉄骨造で骨格材の厚みが3㎜以下は19年、骨格材の厚みが3㎜を超え4㎜以下は27年、骨格材の厚みが4㎜を超える場合34年となっています。
特にアパートの金融機関の建物評価は基本的にこの耐用年数以内とされますので、残存期間の短い中古のアパートの売買の際には注意が必要です。

3.維持・修繕費

維持・修繕費用に関しては構造的な問題もありアパートが多く掛かります。どちらも維持・修繕は必要ですが、マンションは鉄筋コンクリートの為、耐久性が高く、長期的な修繕はマンション全体で行います。
しかし、アパートは所有者一人で賄う必要がある上、構造上マンションに比較して修繕のサイクルは短くなりがちです。
一般的にマンションは毎月修繕費が積立てられ、計画的に修繕が行われます。したがって共用部分に関する所有者の急な出費は殆どありません。
アパートの場合は土地を含め所有しますから共用部や建物全体を修繕しなければなりません。
建物はアパートの構造上、10年に1度は外壁塗装や屋上の防水工事などが必要です。工事費用は建物の大きさにもよりますが、数百万円単位となります。
アパートの場合はこれらの維持・修繕費についても念頭に置いて投資する必要があります。

4.利回り及び空室リスク

利回りは物件のグレードや立地の違いにもよりますが、一般的にはマンション投資よりアパート投資の方が利回りが高い傾向にあります。
部屋数が多い分、利回りは有利です。
平均的な利回りは新築アパートが7~8%程度、新築マンションが4~5%程度です。
次に空室リスクですが、こちらはやはり部屋数が多い分アパート投資の方が高くなります。
また、アパートの場合はマンションと比較して、多少駅から遠かったり、郊外立地である場合が多く、空室リスクも高くなりがちです。
分譲マンションの場合は駅や生活利便施設が近くに揃っているケースが多いため、空室のリスクは低いようです。
また、一般的に築年数が経つにつれ空室リスクも上がりますが、構造上アパートの場合は空室リスクがマンションに比べて高くなります。

5.居住性

賃貸として運用しますので安定して入居者を確保しなければなりません。その為には物件の居住性も大きなポイントとなります。
一般的にはマンションの方が遮音性や防犯、地震などの災害に強い安全性の観点からマンションの方が居住性は優れています。
アパートでマンション並みに防犯カメラを設置したり、管理人を配置するとなるとかなりのコストアップとなり現実的ではありません。
したがって、同じエリアで同じ様な広さであってもマンションの方が高い家賃設定になります。
また、その周辺よりも高い家賃相場により逆に入居者が安定し、居住者の満足度を高めたりすることも少なくありません。

6.資産価値及び売却

アパートとマンションの資産価値について比較する場合、よく指摘されるのは建物が古くなってもアパートは土地が残り、マンションは建物価値が目減りしていくというものです。
しかし、アパート投資は土地と建物の総額となりますので土地と建物の割合により資産価値が異なります。総投資額の内、土地部分の割合が小さければマンションと似たような事となります。
また、土地の占める割合が低い立地条件の場合、少子高齢化が進む我が国では将来の値下がりの不安も拭えません。
したがって、アパートもマンションも不動産ですからやはり立地が大きなポイントとなります。
売却については一般的に総額の低いマンションの方が流動性があります。アパートの場合は昨今の不祥事などもあり融資が厳しくなっているので売却には時間が掛かるかもしれません。
しかし、中古の安いアパートであれば流動性が高いとも言えません。その理由は将来に渡っての入居者の確保や土地の資産価値が不安なところもあるからです。この様な将来の売却についても念頭に置いて両者を比較検討しましょう。

7.まとめ

7-1 マンション投資のメリット・デメリット

分譲マンション投資

マンション投資は少ない自己資金からでも始められ、立地条件が良いケースが多いので空室リスクも高くありません。また、構造的に耐久性が高く防犯や管理がしっかりしている為、入居者の満足度も高く、長く安定して家賃収入を得ることができます。
また、マンション全体で維持・修繕を計画的に行うので突然の急な出費は殆どありません。
デメリットとしては、マンション1室の投資の場合は空室となった時は賃料収入が全く入ってこない事となります。

7-2 アパート投資のメリット・デメリット

アパート投資

アパート投資は土地を含めた建物1棟を取得して賃貸物件として運用します。1棟ですから複数の部屋を貸し出しますので1室又は2室の空室が出ても他の部屋の家賃収入が入りますのでゼロにはなりません。
また、建物が老朽化しても建て替えや修繕を自己の判断で決めることができます。さらに建物の評価が無くなっても土地の評価が残ります。
しかし、デメリットとしてはメリットの裏返しで同じ立地で数室を貸し出しますので特に築年数が経つと空室リスクが高くなりがちです。
そして、空室リスクを低くする為には建物の定期的な修繕や行き届いた管理が必要です。この維持修繕費が1棟丸々所有しているので高くつきます。
土地についても元々マンションに比べると立地条件が落ちるケースが多いので、将来に渡っても土地の価値が維持できるのかは我が国の経済状況や少子高齢化の進展を考えると不安があります。

7-3 まとめ

マンション&アパート 投資比較

ここまで見てきたように、マンション投資とアパート投資には様々なメリット・デメリットがあります。
これから不動産投資をお考えの方はそれぞれの特徴をよく見極めて検討が必要です。
初めての方ならマンション投資の方がリスクは低いかもしれません。
まず、立地条件がアパートに比較して良いことや初期費用や総投資額なども抑えられる点が初めての方には安心できるのではないでしょうか。
アパートの場合は、もともと土地を所有している方の場合なら建物部分のみの投資となり、土地についても税金面でメリットがありますので投資のリスクは低くなります。
いずれにしても、不動産投資の最大の注意点は立地条件です。立地条件は駅や商業施設だけでなく住環境も大切なポイントです。
これらを総合的によく検討して、ご自分に合った不動産投資を考えましょう。

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