住宅ローンの基礎知識

分譲マンションなどの住宅を購入の際の資金計画の重要なポイントである住宅ローンの基礎知識について解説します。

目次

1. 住宅ローンの種類
   　　 1-1　民間ローン
   　　 1-2　フラット35
   　　 1-3　財形住宅融資
2. 変動金利、固定金利のメリット･デメリット
   　　 2-1 変動金利
   　　 2-2 当初期間固定金利
   　　 2-3 全期間固定金利
   　　 2-4 金利まとめ
3. 金利の推移
4. 金利の決定時期
5. 元利金等返済と元金均等返済について
6. 借入れ期間及び年齢
7. 借入れ可能額
8. 住宅ローンに必要な諸費用
   9．団体信用生命保険
   10．繰上返済について
   11. 住宅ローン控除

１．住宅ローンの種類

住宅ローンは様々金融機関が多様な住宅ローンを供給しています。大きく分けると民間金融機関が提供する｢民間ローン」、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する「フラット35」、財形貯蓄をしている方向けの「財形住宅融資」の3種類があります。それぞれの特徴を説明します。

1-1　民間ローン

一般的な銀行や信用金庫、ろうきんなどの民間金融機関が提供する住宅ローンで、各金融機関により様々な商品があります。最近は店舗を持たないネット銀行なども住宅ローンを提供しています。

1-2　フラット35

住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供する長期固定の住宅ローンです。同じ商品ですが、窓口となる金融機関により金利や手数料などが異なります。

1-3　財形住宅融資

財形貯蓄を1年以上継続かつ申込2年以内に預け入れを行い、50万円以上の残高がある方が利用できます。残高の10倍までで、最高4,000万円までとなっています。また、物件価格の90%が限度となり、金利は5年固定で5年毎の見直しとなります。

2.変動金利、固定金利のメリット･デメリット

住宅ローンの金利タイプには大きく分けて下記の3つのタイプがあります。
一般的にそれぞれの借入れ時の金利が安い順に、

1番目は、変動金利
2番目は、当初期間固定金利　
3番目は、全期間固定金利

その時々の経済情勢等にもよりますが、上記のような順番になる事が多いように思われます。
月々の支払いもこの順番に高くなっていきます。
金融機関により上記の内2つを組み合わせて住宅ローンを組むこともできます。　
次に、それぞれの金利タイプのメリット・デメリットを説明致します。

2-1 変動金利

住宅ローン金利が半年に1度見直されるタイプのことです。返済額は5年間据え置きで、5年毎に見直されますが、金利が上がっていてもその返済額は1.25倍以上にはならないと決められています。また、一般的に他の固定金利等よりも低く設定されます。

メリット
借入れ期間中の金利水準が低下すると返済額が低下する。一般的に他の期間固定タイプに比べて金利が低い。

デメリット
借入れ期間中の金利水準が上昇すると返済額が増加する。

2-2 当初期間固定金利

住宅ローンを借入れた時点から2年や5年、10年などの当初期間のみ固定タイプの金利です。
その後は、各種の金利タイプから選択することになります。

メリット
当初固定期間中は返済額は変わらない。

デメリット　　
当初固定期間終了後は選択する金利タイプにより返済額は変動する。一般的には当初期間は特約により低く設定されていることが多い。

2-3 全期間固定金利

住宅ローンを借入れた時点から返済の全期間固定タイプの金利です。

メリット
借入れ期間中の返済額が変わらない。

デメリット　
借入れ期間中に金利水準が下落しても返済額が変わらない。

2-4 変動及び固定金利についてのまとめ

上記のように、それぞれの金利タイプによりメリット、デメリットがあります。
収入(年収)に対しての返済比率(年間支払い額÷税込み年収)や、年齢等により適する金利タイプも変わります。
一般的に全期間固定金利を推す方が多いようですが、例えば30歳前後でまだ自己資金も少ないが家賃の負担を感じている方に金利の高い全期間固定タイプで住宅ローンを組むと、最近の金利状況では変動金利の2倍近くの利息を支払わねばなりません。
将来の金利状況は誰にもわからない中で、当初から2倍の金利を負担するのは少しきつい感じがします。
この様に一例ではありますが、個々人によって適した金利タイプが変わってきます。ライススタイルなどをよく吟味して住宅ローンを選びましょう。

3.金利の推移

上記の表の通り昭和から平成にかけてのバブル崩壊以降、金利は低い水準に張りついた状態が続いています。

4.金利の決定時期

住宅ローンの金利は通常、住宅ローンが実際に実行された時点の金利が適用されます。
住宅ローンを申し込んだ時ではありませんので注意が必要です。また、金利は毎月変動します。

5.元利金等返済と元金均等返済について

まれに、元金均等返済を勧める方も見受けられますが、同じ返済年数では元金均等返済は返済額が多いため有利ですが、同じ返済額では元利金等返済の場合は返済年数が短くなりますので元利金等返済の方が有利です。
結論は元利金等返済でより短い返済期間でローンを組んだほうが有利です。
下の表は3,000万円を金利1%、固定金利の場合の比較表です。
参考にしてみて下さい。但し、元金均等返済の毎月の支払額は漸減していきます。

6.借入れ期間及び年齢

一般的に借入れ期間は1年以上35年以内の金融機関が多い。年単位や1ヶ月単位など金融機関により様々です。
借入れできる年齢は満20歳以上70歳位までで、完済時年齢が80歳前後が多いようです。
こちらも各金融機関により様々です。

7.借入れ可能額

住宅ローンの借入れ可能額は各金融機関により定められています。また、その基準となる年収に対する返済負担率や審査金利などが様々に定められています。
参考までに住宅金融支援機構のフラット35の場合は年収400万未満の場合30%以下、400万以上の場合35％以下となっています。　
この借入れ可能額は概ね、45歳位までは年収の最大7倍くらい、45～50歳で6倍前後、50歳以上で5倍前後と言う感じでしょうか。もちろん、年収や自己資金、他の借入れ(カーローン等)状況なども考慮して審査が行われます。

8.住宅ローンに必要な諸費用

各金融機関により異なりますが、保証料型と手数料型に分けられます。
保証料型の場合、融資手数料(概ね3～5万円前後)と保証料(借入額の2％程度、借入れ年数による)が掛かります。
手数料型の場合、融資手数料一括借入額の2.2%(税込み)と言うのが多いようです。
その他、ローン契約(金銭消費貸借契約)に掛かる印紙が借入れ額500万円超1,000万円以下の場合1万円、1,000万円超5,000万円以下2万円、5,000万円超1億円以下の場合6万円の収入印紙が必要となります。
また、金融機関に対する諸費用ではないですが住宅ローン利用の場合、金融機関が融資物件に抵当権を登記します。その費用は借入額の0.4％で一定の要件を満たせば0.1%軽減されます。

9.団体信用生命保険

分譲マンションなどの住宅を住宅ローンを利用して購入する場合、一般の金融機関の住宅ローンには団体信用生命保険という生命保険がセットされていて通常は加入が条件となります。
短縮して｢団信｣(以下、団信と呼びます)と呼ばれます。住宅金融支援機構の｢フラット35｣の場合は任意となっています。
一般の団信は主債務者が死亡及び高度障害となった時に生命保険会社が債務者に代わって住宅ローンの残債を全額金融機関に返済することになります。
金融機関にもよりますが、オプションで多少金利を上乗せしてがん保険や三大疾病、八大疾病保険などもセットすることも可能です。
住宅ローンは長期の返済計画となりますので、ローンを実際に組む方や家族にとっても安心できる仕組みとなっています。

10.繰上返済について

繰上返済とは、本来の毎月の返済やボーナス時の返済とは別に、住宅ローン残高の一部又は全部を返済すること。この返済分は元金の返済に充当され、期間短縮又は返済額を減額することが出来ます。インターネットからの一部繰上返済は手数料が無料の場合が多いが金融機関により異なります。
たとえば、借入れ3,000万円、元利均等35年返済、固定金利1%で5年後に100万円を繰り上げ返済した場合、返済期間約16ヶ月、利息約34万円をカットすることができます。

11.住宅ローン控除

返済期間10年以上の住宅ローンを利用して分譲マンションなどの自己居住用の住宅を購入し一定の要件に該当する場合に、住宅ローンの年末残高の1%を入居後10年間(令和元年10月より令和2年12月31日までの入居は13年間)、所得税及び住民税の一部を控除する事。
正式名称は住宅借入金等特別控除です。
住宅ローン控除を受けるためには、税務署へ申告が必要となります。会社員や公務員の場合2年目以降は年末調整で手続きができます。