マンション投資のメリット・デメリット
従来より、分譲マンションを資産運用を目的として購入する方々が多くいます。何も最近はやりだした事ではなく、その歴史は長くマンションの供給が始まった数十年前より行われていました。立地条件が良く耐久性の高い不動産資産として、安定した家賃収入、将来の私的年金として、所得税･相続税対策として、生命保険代わりとしてなど、様々なメリットのある資産運用商品としてマンション投資は行われてきました。
また、株やFX、土地等と比較して分譲マンションは住宅ローンを利用することにより少ない手持ち資金から始められますし、何より日々の値動きを気にする必要がないので一般の会社員の方でも多くの人がマンション投資を行っています。
そこで、本稿ではマンション投資にはどんなメリット・デメリットがあるのか検証していきます。
【目次】
1．マンション投資とは
2．マンション投資の利回り
3．マンション投資のメリット
4．マンション投資のデメリット
5. まとめ
1. マンション投資とは
マンション投資には大きく分けて二つの種類があります。一つは購入したマンションを人に貸して、家賃収入を得るための投資である｢インカムゲイン｣という手法です。
もう一つは、将来の売却益を期待して投資する｢キャピタルゲイン｣という手法です。
もちろん、通常はこの二つを同時に期待して投資します。特に住宅ローンを利用してのの場合は、家賃収入によりローンの返済を賄い、さらに損益通算により節税効果を利用しつつ将来の値上がりを待つということもできます。
マンション投資というと、値下がりのリスクや住宅ローンの負担などの不安要素を強調されがちですが、自宅としてのマンション購入でも同じことが言えます。
しかし、マンション投資の場合は家賃収入を得られますので住宅ローンの負担はかなり軽減されますし、その間に住宅ローンの残債は減っていきます。こうしてローンの返済が終われば後は家賃という安定収入を得ることができます。
2. マンション投資の利回り
マンション投資における｢利回り｣とは、その物件の年間家賃収入を物件価格で割った利率のことです。通常は｢パーセント(％)｣で表示します。
またこの｢利回り｣には｢表面利回り｣と｢実質利回り｣があります。まず｢表面利回り｣とは、単純に年間家賃収入を物件価格で割った利率のことです。
次に｢実質利回り｣とは、年間家賃収入から管理費や固定資産税などの必要経費を差し引いた実質の収入を物件価格で割った利率のことです。
3. マンション投資のメリット
マンション投資には以下のようなメリットがあります。
3-1. 安定収入による資産形成
3-2. 私設年金として
3-3. 所得税・住民税や相続税の節税対策として
3-4. 生命保険の代わりとして
3-5. 現物資産として利用
3-6. 分散投資の一つとして
3-1.安定収入による資産形成
分譲マンションを貸し付けることにより、安定した家賃収入を得ることができます。
特に分譲マンションの場合は、周辺の賃貸マンションに比べて家賃相場も高く立地条件が良ければ法人契約として企業に貸す事も可能です。
また、マンション全体が賃貸用ではない為物件の希少性が高く、借り手側としても分譲マンションの方が一般的に設備や管理などがしっかりしており、安心して入居できますので特に転勤族の会社員からの人気が高い傾向にあります。
最近の企業は社宅を廃止し、借り上げ社宅として賃貸マンションを利用する傾向となっています。
そのような転勤族の方は転勤先での賃貸を探す時は分譲マンションの賃貸に絞って探すケースも多く見受けられます。
この様にマンション投資の場合は、長期でリターンを得られると言う点で他の金融商品、例えば株やFXなどと比較して安定しています。
3-2.私設年金として
昨今は年金問題が様々なマスコミ等で取り上げられる事が多くなりました。
老後は最低2,000万円は必要などと言われて問題にもなりました。しかし、この様なサイトを見ていらっしゃる方はそんな事は今更問題にする事ではないとお思いの方も多いでしょう。もう数十年も前から言われていることで一般の会社員でも退職時はそれ以上を目標としている方は多いはずです。
マンション投資も1980年代のバブル経済の前からそういった老後対策を兼ねて盛んに行われてきました。そうです、マンション投資の歴史は意外と長いんです。
ですから不動産業界においては賃貸管理のノウハウはかなり蓄積されていますので初めてマンション投資を行う方でも安心して運用することができます。
そして、そのような過去の築30年、40年のマンションでも立地条件が良くて、管理が行き届いているマンションは今でも中古市場で取引されておりますし、賃貸もきちんと稼動しています。
ましてや、最近の非常に厳しい耐震基準の新築マンションであれば、構造的にも長く安定して賃貸収入を上げることができるでしょう。
3-3.所得税・住民税や相続税の節税対策として
| 所得税・住民税の節税
マンションを貸した場合、家賃収入が入ってきますがそれに伴う費用については経費として認められます。例えば、ローンを組んでいたらその金利負担(建物部分のみ)、実際の支出ではない建物の減価償却費(帳簿上の経費)、その他税金や管理費なども経費として計上できますので、家賃収入からそれらの経費を引くと赤字となることもあります(特に築年数が浅く、ローンを組んでの購入の場合)。
その場合、この赤字について他の所得から差し引くことができます。これを｢損益通算｣(所得税法第六十九条)といいます。この損益通算を行うためには毎年の確定申告が必要です。
しかしこの場合の節税効果は短期的ですので、これを目的とせず長期的な視野でその物件の資産性や収益性を考慮して運用することが大切です。
| 相続税対策として活用
マンション投資は相続税対策としても有効です。マンションの課税対象額は
時価とは別に評価額に基づいて決められます。
一般的には時価の6割位で、賃貸として貸し付けている場合はさらに2割程度の評価減となり時価の4割程度の評価額となります。
2015年の相続税の改正により非課税限度額が約40％減額され、課税対象となる方が大幅に増加しました。
現金や株などはその全額が評価額となりますが、マンションなどの不動産は上記の様に評価額が時価と比較して下がりますので相続税の税負担を軽減することができます。
3-4.生命保険の代わりとして
ローンを利用してマンション投資を行う場合、そのローンには生命保険が組み込まれています。いわゆる団信、団体信用生命保険に加入することになります。
ローン返済中に万が一のことがあった場合は、生命保険会社が代わりに残ったローン残高を一括で支払う仕組みのことです。
残った遺族は家賃という安定収入が得られますし、売却して現金化することも可能です。
3-5.現物資産として利用
分譲マンションは株やＦＸなどの金融商品と違い現物資産であるので資産価値がなくなる可能性はかなり低く、様々に活用できます。賃貸として貸し出す他に、実際に住まいとしてや家族での利用、セカンドハウスとして利用することもできます。
3-6.分散投資の一つとして
一般的に預貯金などの現金、株式・債券などの有価証券、そして不動産が挙げられます。これらを組み合わせて投資することを｢財産三分法｣と言います。
この様に不動産はごく一般的な投資対象として認知されております。その中でもマンションは立地条件が良いことや土地に比べて割安感もありますので初めての方でも手軽に始められる投資と言えるでしょう。
マンション投資には様々なメリットがあり、かつ低いリスク及び少ない自己資金から始められますので、会社員の方など本業をお持ちの方でも株やFXのように日々の値動きに一喜一憂することなく手軽に投資できる事もメリットと言えます。
4. マンション投資のデメリット
マンション投資には以下のようなデメリット(リスク)があります。
4-1. 価格下落の可能性
4-2. 空室の可能性
4-3. 家賃変動の可能性
4-4. 金利変動の可能性
4-1.価格下落の可能性
マンションの市場価格は景気などの経済状況や金利、物件の立地環境などに影響を受けます。
景気は5年から10年のサイクルで波がありますが、景気の良くない時などは購入価格を割り込む可能性は否定できません。また、マンションの建物部分は償却資産ですから経年とともに建物評価額は落ちていきます。
よって、マンションの一番の資産価値は立地条件がかなり重要となります。立地が良ければ土地部分についての評価が建物の減価を補うことも可能です。
また、建物の減価を低く抑えるためには管理が大切となります。管理が行き届いたマンションは長く建物の価値を保ちます。
そのため、マンション投資する場合は立地条件や管理体制についても良く吟味することが重要です。
4-2.空室の可能性
分譲マンションの賃貸は周辺相場よりも多少高く、またその物件において全てが賃貸用という訳ではないので希少性はありますが、家賃設定を誤ると空室が長くなることもあります。
家賃設定については信頼できる不動産会社としっかり吟味して決めましょう。
しかし反面、家賃設定さえ間違えなければ一般的には分譲マンションは建物や設備等の品質が高い為、空室のリスクはかなり低くなります。
4-3.家賃変動の可能性
家賃についても市場価格と同様に経済状況や周辺環境、築年数などにより変動します。周りの状況が変わらなくとも経年や他の新しいマンションとの競合などにより下落の可能性があります。下落のリスクを抑えるためには、やはり立地条件や管理が重要となります。
しかし、家賃については多少の下落は当初より想定しておく必要があるでしょう。
4-4.金利変動の可能性
投資用のマンションを購入する場合、金融機関の不動産投資ローンを利用することが多いようです。
現金での購入と比べ少ない自己資金で始められ、建物部分のローン金利は経費として計上できるからです。
このローンには変動金利、当初期間固定金利、全期間固定金利と大きく三つのタイプがありますが、この中で最も金利が安いのは変動金利である場合が一般的なため、変動金利のローンを選択するケースが多くなります。
その場合将来の金利上昇の可能性もあります。
しかし、賃貸に出して家賃収入を得ていれば新築マンションの場合年間4%～5%の利回りが見込めますし、上昇した金利については経費計上できます。
4%の家賃利回りであれば、理論上25年で投資金額を回収できる計算になります。
また時機を見てローンの繰り上げ返済やマンションの売却などで金利変動のリスクに備える事も重要です。
5.まとめ
これまで見てきたようにマンション投資には様々なメリットがある反面、デメリットもあります。
しかし、どんな投資でもリスクはつきものです。預貯金にしても利息は殆ど付かない状況の中ではいくら元本保証されているといっても、将来の老後不安は拭えません。預貯金を取り崩しながらの老後生活は切ないことでしょう。
マンション投資は長期的で、株やFXと比べると地味ではありますが、安定した収入をもたらします。
さらに将来の相続税対策としても有効ですので、資産形成の一つの手段として早い内から検討してみても良いのではないでしょうか。