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不動産投資で失敗しないためには

都市 不動産投資

昭和から平成にかけてのいわゆるバブル崩壊後の不動産投資は、売却益を目的とするスタイル(キャピタルゲイン)からその不動産から得られる収益(家賃等)を目的とするスタイル(インカムゲイン)が主流となってきました。
経済情勢にや再開発、都市の発展等により売却益が見込める場合もありますが、何より失敗しないためには家賃等の収益が長期で安定的に入ってくる事が重要です。
家賃さえ安定していれば市場価格が下がっていても売却しなければ損はしません。
この事は特にマンション投資をローンで始める方にとっては大事なところで、家賃が入らないとローンの返済がきつくなってしまいます。これがよくマンション投資で失敗した理由として挙げられます。
では、その家賃が安定的に入ってくるマンションをどのようにして選ぶのかをまとめてみました。

目次

1.投資用マンションの選び方
2.不動産投資のリスク
3.不動産管理会社の活用
4.サブリースのリスク
5.まとめ

1.投資用マンションの選び方

やはりまずは、立地が大切です。そして、一つの大型スーパーや大学、企業や工場の関係者が主なターゲットとなる立地は避けましょう。
不動産投資は上述したように長く安定した収益を得なければなりません。
長い期間の間には当然いろいろなことが起きます。都市の衰退、企業や工場の移転や閉鎖、スーパーの撤退など、これまでもたくさん起きました。
特定の施設などに依存している立地は避け、なるべく多くの利便性施設(駅や商業施設、人気のある大きな公園等)のある立地を選ぶべきです。
そうであれば、仮に企業や大学が撤退してもその跡地が再開発されたりすることもあります。(スーパーの撤退の場合はわかりません。)
そういう意味では都市の規模もある程度大きな所が無難です。
三大都市圏(首都圏・関西・名古屋)、そして中堅都市(福岡・札幌・仙台・広島)や地方中核都市・県庁所在地等の中心部や中心部に近い住宅地での投資がまず間違いが少ない所でしょう。

2.不動産投資のリスク

株やFXに比べリスクが少ないという理由で不動産投資を考える方も多いと思います。また、少ない自己資金から不動産投資ローンを組んで気軽に始める方もいるでしょう。
しかし、やはり投資ですからリスクはあります。経済状況や不動産市場の動向により値下がりリスクや賃貸用として利用している場合は家賃の値下がりリスクや空室リスクなどがあります。
不動産投資をされる方は当初からこれらのリスクを念頭において始めましょう。いわゆるリスクマネジメントを意識していれば、様々な市況の変化にも対応できるでしょう。
値上がりを期待して購入したが見誤り、値下がりしたとしても賃貸収入をしっかり確保すれば多少の値下がりはカバーできますし、何より売らなければ損失となりません。
特にマンション投資の場合は賃貸用として安定収入を確保することは比較的容易です。土地への投資だと借地は景気や人口動態などに左右されますし、アパートや一戸建ての場合で長く安定した賃貸収入を得るには立地条件が良くないと難しいですから投資金額が高くなりがちです。
昨今はシェアハウスやアパート投資など様々な不動産投資の話も多いようですが、権利関係や入居者の問題、高い空室率や度々のリフォームの必要性など当初の予算に無いリスクが多く潜んでいるようです。
その点、区分所有のマンションは土地付きに比べて比較的安価に良い立地条件を確保でき、鉄筋コンクリート造ですから維持費も安価に済みます。
これらのことから、マンション投資であれば立地条件を間違えなければある程度リスクは回避できる可能性が高いと言えます。

3.不動産管理会社の活用

マンションなどの不動産を貸付ける場合はやはりプロである不動産業に任せるのが一番良い方法でしょう。なかでも、賃貸物件を主に取り扱っている業者であれば様々なノウハウを持っています。
地域の大手不動産会社や全国チェーンの不動産会社なら安心です。
賃貸の募集から入居者の選定、家賃滞納や住戸のトラブルなどにも対応します。
賃貸管理手数料は発生しますが、安心を買う意味でもプロに任せましょう。

4.サブリースのリスク

サブリースとは不動産業者や売主・事業主などが不動産物件のオーナーから直接借り受けて、更に転貸することを言います。「家賃保証」とも呼ばれます。
一般的には主にアパート投資でよく見受けられます。転貸する場合、空室でも家賃が発生しますので
オーナーへの家賃は周辺相場よりも安く設定されます。通常は相場の7割から8割程度となります。
家賃収入は安いですがアパート1棟丸ごと借り上げてくれますので表面的にはオーナーに有利な契約のように見えますが、実際にはオーナーには不利な条件等が付いていたりするようです。
また、借地借家法という法律上は貸主より借主の立場の方が守られていますので、オーナーはサブリース業者よりも弱い立場となります。よって、いくら「30年家賃保証」などどうたっていても家賃の引き下げや中途解約、または業者の倒産などのリスクが潜んでいます。
したがって、分譲マンションの1室であれば信頼できる業者にサブリースを任せて良いかもしれませんが、アパート投資の場合は良く吟味しなければなりません。

5.まとめ

不動産投資の基礎

不動産投資では立地条件の選定と投資物件の選択、そして不動産会社の活用が安定した収益確保の第一歩となります。これまで主にマンション投資についてまとめましたが、上述したリスクについて理解した上で、不動産会社のアドバイスに耳を傾けつつうまく活用して運用すれば不動産投資は長く安定した収益をもたらすことでしょう。
また、アパート投資のサブリースなどの甘い罠に引っ掛からないように情報収集が大切です。
特に高い利回りをセールスポイントとする投資物件の販売には注意しましょう。

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