マンション経営による資産運用のメリット
マンション経営と言うと敷居が高く感じられますが、簡単に説明するとマンションを人に貸して家賃を得ることです。会社経営者や医師などの富裕層のみならず一般的な会社員や公務員の方でもマンションを貸している方はたくさんいます。
仮に遠方で所有するマンションであってもその地元不動産業者や全国チェーンの大手不動産業者などに賃貸の募集や管理などを委託すれば安心して貸し出すことができます。
また、賃貸で運用するマンションには様々なメリットがあります。
今回はその様にマンションを貸して運用する｢マンション経営｣について説明します。
目次
1. 安定収入による資産形成
2. 私設年金として
3. 生命保険の代わりとして
4. 所得税・住民税や相続税の節税対策として
5. まとめ
１．安定収入による資産形成
マンションを賃貸に出すことにより継続的な安定収入を得られます。
住宅ローンを組んで購入した場合はその家賃収入をローン返済に充当しつつ、ローンが終われば老後の私的年金として活用できます。このように投資用の住宅ローンを利用することにより、少額資金からでもマンションを貸して運用することができる点もメリットのひとつと言えます。
また、マンションは住宅ですから将来の子供用やセカンドハウス、SOHO(スモールオフィス・ホームオフィス）、書斎、アトリエなどとしても利用できます。
さらに、マンション経営によって得たお金をさらに投資に使って資産を増やしたり、経済状況により値上がりしたときは売却してキャピタルゲイン(値上がり益)を得ることも可能です。
２．私設年金として
マンション投資は以前から値上がり益を期待するよりも、むしろ安定収入を得る手堅い投資として知られていましたが、最近は｢人生百年時代｣と言われたり、老後資金の問題が取り上げられたりして再び脚光を集めつつあるようです。
少ない手持ち資金から始められ、家賃収入や節税効果により少ない手出しでマンションのローン返済ができ、しかも生命保険付ですから現在掛けている生命保険を見直せばより効率的に所有が可能です。
そしてローンが終われば家賃収入と言う安定収入を得ることができます。
もちろんマンション相場の状況次第では売却して現金化して老後資金に役立てる事もできます。
３．生命保険のかわりとして
住宅ローンにはそのローン残高と同額の生命保険がセットされます。「団体信用生命保険」と言う保険で、ご本人様が万一死亡又は所定の重度障害になられた場合には、保険金によってローン残債務が返済されます。よって、残されたご家族にはローンのご負担は無くなりマンションと言う資産が残ります。
以後は家賃収入がご家族の安定収入となりますが、もちろん売却して現金化することも可能です。
４．所得税・住民税や相続税の節税対策として
| マンション経営による所得税・住民税の節税
マンションを貸した場合、会社員の方でも様々な費用が認められます。
家賃収入を得ることになりますが、同時に借入金の利息や実際の支出を伴わない建物の減価償却費、管理費、税金などを経費として計上し赤字となった場合は、その赤字を給与所得から差し引くことができます。
これを「損益通算」（所得税法第六十九条）と言って、確定申告により所得税・住民税を軽減することができます。
しかし、この節税効果は短期間ですのであまり重視せずに、長期的な視野でマンションの資産価値や家賃による安定収入などを評価して運用することが大切です。
節税効果を活用しつつローンが終われば、老後の賃貸収入は公的年金の収入に上乗せでき、豊かなセカンドライフの実現につながります。
| マンション経営による相続税対策
2015年の税制改正により施行された相続税は、基礎控除が6割に減額されたことで相続税の課税対象となる人は大幅に増えました。
基礎控除額＝3,000万円+(600万円×法定相続人の数)
相続税対策のポイントとしては、相続財産（相続税評価額）をいかに小さくするかということです。
現金や預金は100%の評価額となりますが、不動産は一物三価と言われる様に相続税対策として有効です。
まず、土地の相続税評価額は時価の80％程度、建物は時価の50%程度です。
したがって、例えば土地2,000万円、建物2,000万円、総額4,000万円のマンションの場合、2,600万円程度の評価額となります。
また、このマンションを賃貸で貸し付けている場合はさらに評価減され相続税評価額のおよそ70％～80％程度となります。上記のマンションの場合では時価のおよそ半分程度の2,000万円ほどの評価額となります。
この様にマンションでの相続は現預金に比べて相続税対策として有効な手段と言えます。
5.まとめ
以上のようにマンション経営には様々なメリットがあります。
分譲マンションを当初から賃貸用として家賃収入を得る目的で購入してもいいでしょうし、まずは居住用として分譲マンションを購入し転勤や実家へ戻るなどの事情で住めなくなった時にマンションを貸すということもできます。これが分譲マンションの大きなメリットでもあります。
マンションを人に貸すと、毎月の賃貸収入によって長く安定した収入を得ることができます。
住宅ローンを組んで購入した場合、家賃収入をローンの支払いに充当できますし、住宅ローンには生命保険も組み込まれています。さらに、所得税や住民税、相続税の節税対策にも役立ちます。
マンションを購入された方は、マンションの換金性の高さとともに、賃貸の容易さを高く評価されて決断されています。マンション住まいやマンション経営に関心のない方も昨今の低金利が続く経済状況の中での資産形成の一つの方法として検討してみてはいかがでしょうか。
